القانون الجديد وتحديد اجر المحامي

من المقرر أن يتم بتاريخ 18.2.2015 إجراء نقاش في محكمة العدل العليا بخصوص توجه نقابة المحامين ضد التصليح الأخير على قانون البيع (الشقق السكنية) والذي بدأ سريان مفعوله بتاريخ 10.1.2015 بهدوء نسبي على الرغم من أن هذا القانون كان من المقرر أن يؤدي الى تغيير جذري. وفقاً لهذا القانون الجديد, لا يُسمح للمقاولين الطلب من مشتري الشقق السكنية دفع أجرة أتعاب محامي المشروع بنسبة 1.5% من سعر الشقة السكنية, بل 0.5% فقط من سعرها أو 5000 شيكل جديد- أيهما أقل.

عملياً- يدور الحديث عن تقليص بنسبة نصف وربما أكثر في إحدى المصروفات الأكثر رئيسية أثناء شراء شقة سكنية جديدة. لكن عملياً, هذا القانون لا طعم له, لأنه فور المصادقة عليه قام الشركات المقاولة برفع أسعار الشقق السكنية بشكل يتناسب مع القانون, بحيث أن التكلفة الأجمالي للمشترين لم تقل بالمرة.

 لهذا القانون لا يوجد أي تأثير عملي

وهذا وليس فقط أن لهذا القانون لا يوجد أي تأثير عملي, بل أنه لا غير مبرر بصورة منطقية إطلاقاً. الخطأ الشائع بخصوص هذا القانون هو أن الحديث يدور عن "تحديد أجرة أتعاب المحامي من قبل المقاول", لكن الأمر ليس كذلك. بسبب هذا الخطأ, فإن مشتري الشقق السكنية ليس منشغلين خلال الأسابيع الأخيرة بخفض أتعاب المحامين من قبل المقاولين, بل يقوم المقاولون بذلك أيضاً. التحديد في هذا القانون ليس بقيمة أتعاب المحامي والذين بإمكانهم مواصلة طلب الحصول على أجرة الأتعاب ذاتها من المقاولين بنسبة 1.5%, بل فقط بنسبة اشتراك مشتري الشقق السكنية بهذه الأتعاب.

الخطأ في سن هذا القانون ينبع من فهم خاطئ لعمل المحامي وهو أن عمله يتمثل فقط في جعل المشترين يوقعون على اتفاقية بيع موحدة وأنهم لا يستحقون جراء هذا العمل الحصول على أجر بنسبة 1.5% والذي يعتبر أجراً مرتفعاً. هذا هو السبب من وراء سن هذا القانون. بل هذا هو الخطأ الكبير. عمل المحامي يتمثل بمرافقة المشروع من أوله حتى استكماله. وهي تتمثل في فحص الأرض من الناحية القانونية وفحص حقوق المالكين, صياغة صفقة الشراء أو الاشتراك المتبادل, تحديد الضريبة على هذه الصفقة, مرافقة تخطيط المشروع, تقليص قيمة الرسوم المتعلقة بعملية البناء, التفاوض مع وكيل جميع المشترين بخصوص الملاحظات التي قد يشملها الاتفاق, تحضير الاتفاقية والمستندات المرافقة لكل صفقة وجلسة التوقيع, التبليغ عن كل صفقة بيع للسلطات, العمل مع بنك المشترين بخصوص القروض على الشقق السكنية, ولدى استكمال عملية البناء- تسجيل المشروع كبيت مشترك والشقق السكنية على اسم المشترين. هذا العمل بكافة مكوناته قد يستمر لأشهر طويلة وأحياناً لسنوات, وهو يتطلب الدقة ومستوى عالٍ من العمل.

هذا العمل الكثير والمسئولية المهنية الثقيلة, هما ما يجعلا المحامون يستحقون الحصول على أتعاب ملائمة. الاتعاب المتمثلة بقيمة 1.5% من صفقة الشراء كانت طيلة أعوام بمثابة غطاء معقول. كما تمت المصادقة على هذه الأتعاب واعتبرت معقولة من قبل المحكمة المركزية في تل أبيب في قضية رقم 06/2713 (في قضية أبراج باري), والتي صمدت أمام الاستئناف وصودق عليها في محكمة العدل العليا خلال العام 2013. هل يعقل أن يتم إجراء كل هذا العمل مقابل نصف أو حتى ثلث الأجر؟

المحامين المهنيين وأصحاب الخبرة سوف يقومون دائماً بجباية أتعاب محاماة كاملة تمثل عن العمل المهني الذي يقدمونه في مرافقتهم للمشروع. شركات المقاولات التي توفر للمشترين معايير مرتفعة ليس فقط في بناء الشقق السكنية بل أيضاً بالأمان القانوني وبمستوى الخدمة المرتفع سوف يواصلن جباية تكاليف كاملة وذلك للحفاظ على المعايير العالية التي يوفروها. لذلك فإن شركات المقاولات تسعى ليس الى خفض أتعاب المحامين بل الى رفع أسعار الشقق السكنية.

لذلك, حتى سوف يكون لهذا القانون الذي يسعى الى خفض أتعاب المحاماة في صفقات شراء الشقق السكنية تأثير سلبي على سوق العقارات. ووفقاً لتقديراتي التي تعتمد على خبرة غنية تصل الى 20 عام وأكثر في مجال دعاوى المسئولية المهنية, فإن هذا القانون سوف يتسبب بدخول محامين غير مهنيين الى المجال, والذين يوافقون على العمل بالأجر الجديد المنخفض وبالتالي سوف تكون جودة عملهم بشكل يتناسب مع ذلك. كل من اشترى شقة سكنية يعرف ما هي الأضرار النفسية والمالية الأخرى التي قد تنتج للمشترين نتيجة لمشاكل قانونية في العديد من الاتجاهات مثل وجود عيوب في حقوق الملكية, وجود ثغرات في الضمانات وغيرها. "الرخيص غالي"- هل تعرفون هذه المقولة؟

خطأ آخر مهم للغاية هو أن تصليح القانون أعلاه هو غير نهائي وقد يتم الغائه.

* عن الكاتب- المحامي يوسي ميلير هو شريك مؤسس في مكتب المحاماة ميلير وشركائه. المكتب متخصص في مجال العقارات, ويعمل كثيراً بمرافقة مشاريع بناء شقق سكنية جديدة.